[家を建てる]注文住宅についてのイロハ、教えます!

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既存物件を購入したことはあれど、注文住宅を建てるとなると何をすればいいのかわからない。そのような経験をしている人もいると思います。それもそのはずで、全く異なった購入プロセスがあるからなのです。自分の家を建てるとなると、土地を事前に買っておくなど、建物の引き渡しの前に、段階的に費用を支払う必要があります。そこで、今回は注文住宅を購入する一連の流れを追っていきましょう。

家に理想的な土地や環境を探そう!

土地を探す主な方法は2つで、単純に直接土地の持ち主と交渉するというものの他に、不動産屋や、建設会社を通して探すというものがあります。どの方法がいいのかというのは周辺環境や、家の完成像によると思いますが、一般的には不動産屋や建設業は地元にコミュニティーを形成している傾向にあります。そのため、例えば、牧之原に家を建てるという際には、牧之原、あるいは静岡の周辺地域にある工務店を通すと探しやすくなります。ただし、不動産屋を仲介する際は手数料を要求してくることがあるので注意が必要です。

注文住宅で大事なことの一つが、土地と建設会社(工務店)どちらを先に探すのかということです。例えば、土地の売主が、建築条件をつけていることがあり、この場合は土地の売買後、一定期間内に指定された建築会社で家を建てなければならないという縛りがあります。その他にも、エリアによっては法的制限、隣地による制限などがついてくることがあるので、土地の条件を事前に確認しておくというのは理想の家を建てることにおいてすごく重要になります。理想的には、建築会社に相談しながら土地も探すという、並行して進められる方法が好ましいといえます。また、自らの目で実際に土地の周辺環境を確認しておくことも重要です。

理想の家を建てるのに必要な土地の広さはいったいどれほどなのでしょうか。もちろん資金の問題もありますが、エリアごとに建ぺい率や容積率の上限が定められているので、その制約も考えなければなりません。建ぺい率というのは、土地に対する建築面積割合のことで、容積率というのは、土地に対する延床割合のことです。立地による建ぺい率や容積率の制限、資金の中で、最も重要視する要素にあわせて他を総合的に調整することで、必要な土地の大きさがおおよそわかります。実際には建ぺい率、容積率などの他にも、もう少し細かな条件が土地についていることが多いので、建設会社に確認しておきましょう。

費用支払いの段取りってどうなってるの?

注文住宅にかかる費用は土地代、物件代と工事費だけだと思っていませんか?全くそんなことはなく、様々な種類がある上、長期間にわたって段階的に支払いを請求されます。支払いの流れを最初から順に追っていきましょう。最初に、土地を購入する際に手付金として物件価格の中からいくらか(10%程度のことが多い)を支払います。これから後で契約解除した場合には戻ってこないことがあるので注意してください。また、物件代の残代金を土地を受け渡す前に請求されたり、不動産屋の仲介手数料や、登記費用などで土地代の数%を請求されたりするでしょう。また、家の建築の際にも諸経費がかかります。見積時に地盤調査費用、工事請負契約時に工事費の10%、着工時に着工金として30%、上棟時には中間金として30%、受け渡し時に残りと登記費用を請求されます。このように、費用の支払いが複雑なうえ、時間もかかるので、契約前に段取りを確認しておくことが重要です。

住宅ローンでは払えない費用があることも多いので注意する必要があります。一般に、住宅ローンというのは物件受け渡しの際に初めて借り入れたお金が下りるので、そうすると先ほど述べた中では土地購入代から工事の中間金までは、自ら工面しなければならないことになります。金融機関によっては、土地購入時点で融資してくれるところや、建設会社と提携して、すべて住宅ローンとして先行融資してくれるところもあるようですが(その際は土地代も住宅ローン控除の対象となり、税金対策にもなる)、そのようなケースはそう多くないので、つなぎ融資の利用を含め、事前にお金を工面できるよう手はずを整えておきましょう。

計画的に、そして臨機応変に

以上見てきましたように、注文住宅の購入にはいくつものステップがあり、一筋縄ではいきません。土地にも制限がついてあったり、費用の支払いでさえも少し複雑で、住宅ローンが適応されないような費用さえあったりします。だからこそ、事前にどのような家を、どのような環境に建てるかを計画的に考えていく中で、現実を見ながら臨機応変に折衷案を見つけていくことが必要なのです。

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